物业年报点评:恒大服务收入实现百亿突破,在管面积3亿平米,凸显行业龙头地位

2020年恒大服务业务可分为物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三个板块

恒大服务年报:收入实现百亿突破,在管面积3亿平米,凸显行业龙头地位

恒大服务于3月16日发布2020年度业绩公告,年报业绩表现良好,贝壳研究院认为主要表现为:其一,关联母公司业务,保障规模的稳定增长;其二,基础物业毛利高,是主要增长引擎;其三,社区增值服务增长强劲,毛利率表现优异。截至3月17日收盘,恒大服务市值为1762亿港元(约1474亿人民币)。

管理规模:基于母公司稳定转化,管理规模具增长确定性,第三方占比须提高

2020年,恒大物业合约面积约为5.65亿平米,在管面积约为3亿平米,管理规模处在行业前三,合约面积/在管面积的覆盖倍数约为1.88,处于行业平均水平,贝壳研究院认为,依托母公司恒大集团的房地产开发项目优势,未来能有效保障恒大管理规模的增长确定性。从面积分源看,据贝壳研究院统计,在管面积约3亿平米中,恒大集团占比96.8%

,第三方仅占比3.2%(约960万平米),说明管理规模基本是依赖母集团恒大集团的贡献,其第三方面积占比仅处于行业下游,贝壳研究院认为,未来若是想要更受资本青睐,须加快第三方外拓规模的力度。

项目布局上,依托母公司恒大集团全国布局战略,共覆盖22个省290个城市,从在管面积规模看,以华东与华南区域占比最高;从在管面积增速看,华东与华南区域也位列前位,贝壳研究院认为,恒大物业若能在核心区域如华东与华南区域保持稳定增速,持续深耕,除了能建立品牌优势与扩大管理规模,亦能显现规模效应降低运营成本,优化核心经营指标,并为附加增值服务发展奠下良好发展基础。

业绩表现:突破百亿收入规模,位于行业龙头地位,毛利率显著上升

2020年,恒大服务实现收入约105.09亿元,同比增长约43.3%,突破百亿收入规模,处于行业龙头地位。毛利润为40.06亿元,同比增长约128.3%,净利润为26.47亿元,同比增长约184.5%,两项指标均实现高速增长。

另一方面,恒大物业经营能力指标持续向好,毛利润率从2019年23.9%上升至2020年38.1%,不受疫情影响,显着高于行业水平,主要得益于平均物业费单价的上升、以往无收费停车场开始收费和政府减免社保、人工成本下降等因素。贝壳研究院认为,恒大物业若能稳定地保持经营指标优秀表现,未来持续加大科技研发的投入,有效提高人均效能,能在资本市场上更受青睐。

业绩构成:物业管理服务为业绩基础,社区增值服务增长强劲

2020年恒大服务业务可分为物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三个板块:

就物业管理服务,2020年收入约63.22亿元,同比增长约37.1%,为恒大服务2020年主要收入来源,占总收入60.2%,主要原因是来自在管面积的快速增长;就社区增值服务,2020年收入约12.64亿元,同比增长120.6%,是增长最快速业务,占总收入12%,主要收入源自社区经营方面,2020年实现收入6.22亿元,同比增长约207.3%;就非业主增值服务,2020年收入约29.23亿元,同比增长36.1%,占总收入约27.8%。

从2020年各业态毛利率看,物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务的毛利率分别是33.6%、37.1与63.4%,社区增值服务毛利率明显高于前二项业态,贝壳研究院认为,社区增值服务普遍被认为是高附加价值业务,恒大物业虽然2020年在此业务上收入占比较小,仅为12%,但增速强劲,且具有高毛利率,说明恒大重视高毛利率服务业务,未来有望提高整体平均物业管理费水平。

发展战略:质量与速度并举,力争2021年在管面积突破6亿平米

2021年,恒大服务将“质量”与“速度”并举。质量上,纵向挖掘社区增值服务,扩宽社区多元增值渠道收入,并与恒大旅游、房车宝、健康等多元业务板块偕同发展,持续提升盈利能力;速度上,关联母公司地产项目,持续扩张管理规模,并丰富业态类型,多渠道快速扩大管理规模,优化多元业态结构。据业绩公告披露,2021年在管面积目标突破6亿平米,比2020年在管面积规模实现翻倍增长。