2020年，新城控股（下文简称：新城）2020年业绩增速下滑，业绩表现低于同梯队房企，“三道红线”指标改善但未能实现降档，继续保持“黄档”行列。贝壳研究院认为，2020年开始新城已经进入低增速发展时代，在新形势新周期下，用安全性和稳定性替代增速是适合于新城持续发展的战略，加之双轮驱动模式发展，可以多元提升新城盈利水平以及加强其抵御不确定风险的能力。
业绩表现：增速下滑明显，预期目标审慎，新城进入低增速发展时代
2020年新城实现合同销售约2509.6亿元，同比下降7.3%，增速较2019年下降29.8个百分点；累计合约销售建面为2348.9万平方米，同比下降3.4%；踩线完成年初2500亿元业绩目标。新城增速下滑明显，一方面原因在于新城在售项目大部分位于三、四线城市，而三、四线城市受疫情影响复苏相对缓慢，对整体销售面积提升贡献度有限；另外销售均价方面，新城采取“促销售、抓回款”的策略，以价换量，致全年年成交均价为10684元/㎡，较上年同期下降4.1%。
2021年新城提出业绩目标为2600亿元，增速4.0%，预期仍未超越2019年2708亿元的销售业绩。基于当前行政策环境与行业发展趋势，新城审慎的制定较低增速的目标，有助于提升企业发展的稳定性和安全性。
财务水平：竣工交付增量促进营收上涨，住宅销售业务毛利率大幅走弱
营收：2020年新城实现营业收入1454.8%亿元，同比增涨69.5%。其中房地产开发销售收入1375.8亿元，同比增长71.3%，主要源自竣工房源竣工交付面积较上年增加所致。房地产开发销售收入占比整体营收94.6%，除了主营业务外，物业出租及管理收入54.4亿元，同比增长34%，主要为年内吾悦广场开业数量的增加所致。
盈利：2020年新城营业利润为220.18亿元，较上年增涨24.8%。房企产开发销售毛利率为21.7%，较上年同期下降9.24个百分点，其中住宅销售毛利率为14.9%，较上年减少10.69个百分点；综合体销售毛利率31.58%，较上年下降5.38个百分点。住宅销售盈利收紧程度远超综合体。
偿债：截至2020年末，新城控股货币资金约为624.2亿元，同比增涨2.4%。现金短债比为1.68，短期债务压力适中，仍有优化空间。
土地策略：战略性补充高能级城市，土地新政对现金流管理提出更高要求
新城控股报告期内新增土储120幅，总规划建面约4139万平方米，平均楼面价3031元/平方米，其中商业综合体项目新增土地储备总建筑面积为2479万平方米。在拿地结构上，2020年新城战略性增加核心一二线城市的项目，并积极拓展全国重点省会城市，拿地城市层级显著提高。提高高能级城市占比，丰富全国化土储布局，有助于提升企业的抗风险能级。
截至2020年末，新城在全国123个大中型城市拥有土地储备1.43亿平方米，可满足未来2-3年开发运营需求。土储布局长期看好，城市群、都市圈的人口吸附作用，土储结构中，一二线城市占比40%，长三角强三四线城市占比30%；区域划分上，长三角区域占比达38%，粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比62%。
针对22 个重点城市施行两集中供地新政，新城倾向战略上战略上“择优而投”选对城市，核心城市做深耕，次级城市多合作，同时对其现金流管控能力提出更高要求。
发展战略：长期坚持双轮驱动模式，跨入百店时代，商业与物管助力发展
新城将长期坚持“住宅+商业”双轮驱动模式。报告期内，新城迎来第 100 座吾悦广场——温州龙湾吾悦广场的盛大开业。完成了自 2008 年涉足商业地产以来，商业地产从 0 到 100 的突破，正式进入百店时代。
截至2020年末，吾悦广场开业面积超 940 万平方米，平均出租率达 99.54%；客流总量达 6.55 亿人次，同比增长 13%；销售总额达 319 亿元，同比增长 20%。除了商业板块外，新城旗下物业，新城悦服务也已于2018年拆分上市，贝壳研究院点评新城悦2020年年报“在管面积超一亿平方米，业绩核心指标稳定向好”。商业地产与物业公司均为当下资本市场关注度较高的领域，也将多维度助力新城控股的长远发展。
融资新规：强化现金管理，指标优化但尚未实现降档，继续保持“踩一线黄档”行列
根据新城控股报告披露，依照“三道红线”融资新规，新城控股剔除预收款后的资产负债率为74.12%，超出70%的标准；净负债率为43.65%；现金短债比为1.68。根据贝壳研究院统计，新城控股2020年年度指标一项超阈值，与2019年情况一致，继续保持“黄档”行列。
