2021年3月30日——首汇企业联合房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行于首创新大都现场发布《疏解与重塑：2020北京城市更新白皮书》。本次报告从发展进程、驱动因素、发展和挑战等几个方面对北京的城市更新做出了详细的解读。城市更新4.0阶段步入了智能、高效且可持续发展的阶段，以积极推动中国城市的现代经济发展。该阶段通过强调物业改造的核心要素，将城市更新提升至更高的水平。这不仅能帮助城市最大限度地利用现有的物业和土地资源，而且还通过协调设计，推动城市中心未来的发展。
北京定位重新调整，突出强调首都功能
北京市政府通过落实《北京城市总体规划（2016年-2035年）》，调整城市空间布局，疏解非首都功能，优化提升首都核心功能；同时，加强历史文化名城保护，强化首都风范、古都风韵、时代风貌的城市特色；提高城市治理能力，着力解决“大城市病”；转变规划方式，保障规划实施。在2018年全球化与世界级城市研究小组与网络对世界级城市的评级中，北京从2010年的第12位上升到全球第4位，仅次于伦敦、纽约和香港。
2019年，北京继续明确首都功能核心区战略定位，力求建设政务环境优良、文化魅力彰显、人居环境一流的首都功能核心区。该规划更突出中央政务功能保障、民生改善、老城区整体保护、非首都功能疏解及街区的保护更新。同时也调整优化了用地结构，城市公共服务设施用地占规划区域总面积的比重由11.1%提高到12.2%；大幅提高公共空间规模和服务能力，公共空间面积占比由34.4%提高到38.9%。
挖掘、改造存量资产是为城市创造更大经济效益的主要措施
现有城市发展同有限的土地供应之间的矛盾是催生城市更新最主要的原因。2010年，北京共推出2,292万平方米建设用地面积，而至2018年则下降至520万平方米。商办用地则更为稀缺，北京六城区推出的商办规划建筑面积从2010年的557万平方米下降到2018年的73万平方米。这意味着大型城市靠增量求发展的模式已经逐渐成为历史，如何挖掘存量资产，对城市中已有的项目进行改造更新，为城市创造出更大的经济效益和社会效益成为目前大型城市发展的主旋律。
主要城市推出建设用地走势（万平方米）
来源：CREIS
相对其他世界级城市而言，北京的城市更新更具挑战。继京津冀协同发展规划出台后，北京持续疏解不符合首都功能发展的产业。来自北京市政府的数据显示，过去五年中北京共疏解一般制造业企业2,648家，物流中心106个。在疏解整治促提升专项行动中，北京市供拆违腾退土地6,828公顷，还绿1,683公顷。同时，在资源和人才都高度聚集的区域，2018年北京的常住人口同2017年相比下降了16.5万人。
北京城区商办类土地供应走势
来源：CREIS
城市更新成为提升北京全球竞争力的引擎。分析过去五年北京市第三产业的组成可以看到，批发零售仍是北京经济的最主要支撑，由于北京市在疏解过程中重点疏解了几个较大且较为集中的批发市场，因此批发零售业占比较2013年有所下降，但仍占总量的44%，金融业的占比则从2013年的16%上升了3个百分点。其中变化较大的是信息传输、软件和信息技术服务业，占比从2013年的5%上升到2019年的10%。排名前三位的产业份额占到北京第三产业全部份额的72%，可以说是北京经济发展的重要支撑产业。
2019年北京第三产业构成情况
来源：北京市统计局
城市更新项目满足政府和企业需求，为投资者创造更大商业价值
城市更新多是通过对老旧项目的更新改造为城市实现腾笼换鸟的同时，项目用途和物理性质的改变不但满足了政府对于城市新功能的定位，同时也能更深层次的满足企业的需求。对投资者而言，城市更新项目由于收购价格低于市场价格，通过改造之后不但可以通过租金的大幅提升获取收益，同时通过改造也可以大幅提升物业价值，获取物业增值收益。
戴德梁行首席政策分析专家魏东表示：“北京的首都属性及近几年大力推动的疏解非首都功能为北京的城市更新创造了巨大的空间，原有的在城区内的制造业、批发零售业等产业在疏解之后遗留的土地及其上物业经过升级改造不但可实现资产升级和升值，同时可为城市创造更高的经济效益。”
