主席报告书
各位股东：
本人谨代表佳兆业集团控股有限公司（「佳兆业」或「本公司」，连同其附属公司统称「本集团」）之董事会（「董事会」），提呈本集团截至二零二一年十二月三十一日止年度（「本年度」）的业绩，连同上一年度之比较数字。
业绩及股息
本年度，本集团的营业额及毛利分别约为人民币35,544.7百万元及人民币4,628.3百万元，较二零二零年分别减少约36.3%及70.9%。本公司权益拥有人应佔亏损约为人民币12,726.7百万元，每股基本亏损为人民币1.898元（二零二零年：溢利约人民币5,447.1百万元，每股基本盈利人民币0.863元（经重列））。
董事会不建议派付截至二零二一年十二月三十一日止年度的末期股息（二零二零年：每股12.0港仙）。
业务回顾
市场及政策
二零二一年全年，国内疫情多点散发，我国经济呈现出前高后低走势，总体展现出较强韧性。其中，进出口保持稳定增长；消费受疫情影响维持低迷；固定投资中制造业稳步復苏，但工业生产高位回落，地产景气度急剧下滑，基建板块处于低位。虽然GDP取得了8.1%的高增长成绩，但我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱的三重压力仍然较大。
在楼市方面，中央继续强调「房住不炒、因城施策」的政策主基调。融资端实施房企「三道红线」和房地产贷款集中度管理措施，土地供应端正式推出22个重点城市供地「两集中」政策，市场端限购限售等调控措施暂无明显松动。
二零二一年全年，全国房地产市场先升后降，下半年开始急剧恶化。据国家统计局数据显示，房地产开发投资和商品房销售均出现断崖式下滑，房企债务违约事件频发。
面对严峻的市场环境，房企放缓投资节奏、加速资金回笼、积极降低槓桿，同时实行减省成本措施以降本增效，提升运营能力。出现流动性危机的房企则通过处置资产、引入战投等方式，积极开展自救。
合约销售
二零二一年，本集团连同其合营企业及联营公司录得合约销售约人民币92,352百万元。
各地项目践行「服务满意到佳」理念，高品质推进交付工作。本集团全年交付41个项目3.2万套。
本年度，本集团在产品力创新方面亦获得显着提升，35个项目在建筑、室内、园林等不同专业领域获逾60项大奖，其中洛阳水岸华府获克而瑞2021年度「十大作品」、重庆凤鸣水岸获巴黎DNA设计大奖等。
土地储备
深化一线及重点二线城市的佈局是集团一直以来的发展战略，在当前行业背景下，本集团在公开市场拿地较为审慎，通过多元化渠道补充土地储备。二零二一年，本集团连同其合营企业及联营公司合共获得17幅优质地块，权益计容建筑面积约为2.54百万平方米，土地收购权益代价约人民币25,583百万元。按收购土地权益建筑面积计，大湾区，华西、长三角及环渤海新增土地分别佔整体新增土地的61%、20%、12%及6%。
截至二零二一年十二月三十一日，本集团连同其合营企业及联营公司于全国51个城市合共拥有227个房地产项目，而本集团连同其合营企业及联营公司的总土地储备约29.18百万平方米；其中大湾区土地储备约17.2百万平方米，佔本集团整体土地储备的59%。大湾区城市中，深圳及广州作为本集团多年来深耕的重点市场，土地储备佔比达大湾区市场的38%。
城市更新
从顶层设计的角度看，政策依旧是从各维度大力鼓励、促进城市更新的开展。「十四五」首批公佈的21个试点城市，无论是城市能级还是地域覆盖性，都是前所未有的广泛。另外59城开始推广城市体检，包含住宅建筑密度、城巿更新等，为城市将来做城市更新规划奠定了良好的基础。根据有关数据，截至二零二一年底，全国共有411个城市开展了2.3万个城市更新项目。
城市更新逐渐从原来的大拆大建的野蛮更新，慢慢向合理的绿色更新做过渡。沪广深作为一梯队城市进入城市更新的深度调整期，而北京、成都、南京等城更二梯队，则更专注于政策的规划引领与规范建设。短期更新行业政策收紧，项目转化进度大概率受影响。长期来看，一线城市通过城市更新释放土地空间的主旋律不会改变。核心城市核心片区依然具有较高价值，但需要长周期的坚守，需要储备「过冬」。
截至二零二一年十二月三十一日，佳兆业仍有近200个城市更新项目尚未纳入土地储备，佔地面积超过50百万平方米。集团计划通过每年持续的转化，将城市更新储备补充为优质货源，释放潜在价值。
融资
二零二一年全年地产融资延续二零二零年底供需两端收紧的态势。上半年各地加强地产融资合规审查，进一步强调防范地产债券违约金融风险，而后中基协叫停基金子公司备案房地产供应链类产品，到第三季度，房贷「两集中」常态运行，融资环境持续收紧。在此背景下，部分房企陆续债务违约，中国房地产行业及部分企业的评级频频下调，四季度以来，为维护房地产市场平稳健康发展，中央及部委、金融机构等向外界释放有关房企融资政策偏正面消息，政策密集发声维稳，以重塑行业信心。
面对此景，本集团主动做好债务管理，积极洽谈融资展期，降低融资成本并拓展融资渠道。境内债务方面，本集团与多个金融机构沟通现有借款展期或重组并签署协议，融资成本较二零二零年底有所下降，另一方面，公司成功发行了包括尾款ABS、供应链ABS/ABN，长租公司债在内的5笔标准化产品，目前存续余额人民币18.76亿元。
资本市场认可
环境、社会及企业管治(ESG)方面，佳兆业一直致力于实现企业效益、社会效益和环境效益的协调可持续发展，并热烈响应国家「双碳」战略目标，积极开发绿色建筑项目以减少对环境的影响。本年度，集团共有25个建筑项目获得绿色建筑认证，认证面积逾369万平方米。截至二零二一年末，本集团获得绿色建筑认证的项目共计70个，累计认证面积近957万平方米。
基于佳兆业在ESG方面一如既往的出众表现，全球着名指数编制公司MSCI对本集团的ESG评级维持『BB』不变。ESG评级及研究公司Sustainalytics继续给予本集团「低风险」的评价，评分由二零二零年度的18.7分进一步下降至17.6分（分数越低代表评价越高），此得分在房地产行业中领跑绝大多数同业。同时，本集团亦荣获「2021年中国ESG责任地产企业」、「2021年度社会责任卓越贡献企业」、「2021中国企业ESG最佳案例奖」、「年度社会责任贡献奖」等殊荣，充分体现了业界对佳兆业ESG相关工作的高度认可。
前景
在全球贸易摩擦、地缘政治冲突和发达国家通胀高企等一系列因素的综合影响下，全球经济企稳復苏仍面临着较大压力。中国通胀压力较小、货币政策宽松，未来随着疫情影响逐步减弱、各项稳增长措施落地见效，我国经济增速将逐步修復回升。
自二零二一年底房地产调控政策边际放松以来，全国各大城市放松限购、限售等措施，央行降低房贷利率，并通过支持民营房企发债的「第二支箭」、维护房地产市场稳定的「金融16条」等政策，持续加码稳定地产行业、提振市场信心，房地产行业或将加速筑底、温和回暖。
我们认为，未来，中国房地产市场仍然是一个十万亿量级的大市场，佔GDP的比重虽然会有下降，但仍然是国民经济的重要支柱。同时，行业结构性变化也会产生一些新的发展机遇。我们将加快化解风险、重回经营正轨，并发挥在产品、服务和运营方面的竞争优势和城市更新领域的专业能力，捕捉市场机遇，实现高质量、可持续发展。
致谢
董事会将继续减低负面影响及採取措施以管理本集团的任何营运及声誉风险，并提升本集团的核心优势以实现可持续发展。
本人藉此机会代表董事会向本公司全体股东、投资者、业务伙伴、客户致以衷心的谢意。我们将携手各方，共度难关，竭诚为我们的股东及投资者实现最大的价值及回报。
主席
郭英成
