麦田房产观察：2018年通州二手房市场活跃度激增

根据麦田房产最新统计，今年上半年通州二手交易量是新房交易量的4.4倍，即每5套住房交易中有4套是二手房。可见，通州二手住宅交易市场发达，通州二手房的绝对市场主力地位毋庸置疑。本文将立足在北京全市的角度，对通州二手房市场进行解析。

• 通州楼市交易量情况是怎样的？
• 通州二手房交易较活跃的板块和小区分布在哪里？
• 通州二手房价格走势如何？
• 哪些购房群体更青睐通州？

通州城市副中心与北京城区、东部地区区位关系图

一、交易量：通州上半年网签量大幅提升，市场活跃度远超北京整体

据麦田房产统计，2018年上半年通州二手住宅（住宅+别墅，不含其它）网签量为3883套，同比去年上半年提升了24.4%，和北京市二手住宅整体交易量走势（北京上半年网签量同比去年下降了12.5%）相比来看，通州交易量涨幅走在北京前列，市场活跃度远高于北京整体水平。

（一）成交活跃板块：近九成集中在6号线和八通线通达的四大板块。

通州二手住宅市场主要集中在梨园、北苑及玉桥街道、永顺北及新华街道、中仓街道等四大板块，属于十分活跃区域。这四大板块正是6号线和八通线通过的区域，直接连通北京市区，地铁通达性十分便利。麦田房产统计显示，上半年这四大板块成交量达3472套，占据通州二手住宅网签量的89%。其次为宋庄和马驹桥板块，交易量占通州的8%左右，属于比较活跃区域。再次为台湖和于家务回族乡，交易量约占通州的3%，活跃度一般。（见下图2018年上半年通州二手住宅市场区域分布情况）

（二）成交活跃小区：通州50%的二手住宅交易量集中在20个小区

据麦田房产统计，上半年通州二手住宅中有网签记录的有190个小区，其中，交易活跃程度排名靠前的20个小区占据通州近五成交易量。这些小区主要分布在梨园、新华街道、永顺北、中仓街道、北苑、玉桥街道、马驹桥等板块。

通州2018年上半年二手住宅成交top20小区

二、均价：通州上半年价格同比下降6%，目前走势平稳，和北京整体保持一致

2018年上半年，通州二手住宅均价同比去年下降6%，目前走势情况保持波动平稳，和北京整体二手住宅价格走势保持一致。

就通州二手住宅价格水平来看，明显低于北京市平均值，是刚需客户的重要选择区域。

（一）通州住房价格相对亲民，单价在6万元/㎡以下的住房成交超过9成

据麦田房产统计，就2018年上半年成交房源来看，主要集中在单价在40000-60000元/㎡之间的住房，占比高达77.5%，其次为单价40000元/㎡以下的住房，占比17%。

（二）适合客群：适合首置刚需客群、以及改善类客群在此置业

麦田房产统计显示，上半年通州成交的二手住宅套均面积为87㎡，套均价格在389万。其中，通州单套总价在400万元以下的住房成交占比近六成，是刚需群体购房的重要选择区域；单套总价在400万-800万的住房成交占比38%，以两居和三居为主，可见，改善类群体也能在通州选到优质好房。