回看刚刚过去的上半年，政策环境“有保有压”，调控方向未有变化，二手房市场整体表现亦是稳字当头。
基于当前经济下行压力，预计下半年央行大概率还将启动降准政策，与此同时，新房市场继续对二手房产生分流。综合来看，预计下半年北京二手房交易量将呈现稳-升-降的小幅波动走势特征，这样的市场是买卖双方博弈下较为理性的反映。
- 3月份“小阳春”后，二手住宅网签量接连三个月下滑
根据住建委网签数据，2019年上半年北京二手住宅网签量为72601套，月均网签量约12000套，和去年同期相比小幅下降5%，但仍为2017年下半年（3.17政策出台后，交易量大幅下滑）的1.5倍。可以看出，政策调控下的北京二手房市场在经历了调整动荡期之后，近一年半的市场总体表现关键词在于“平稳”。
就月度市场表现来看，北京二手房市场明显表现出“先扬后抑”的特征。在经历了3月份“小阳春”阶段性释放之后，随后的3个月呈现逐月下滑的走势。尤其是6月份二手住宅网签量11778套，低于上半年月度均值，和上个月相比环比下降14.4%，和去年同期相比交易量同比下降25.6%。
就价格走势来看，上半年北京二手房价格走势波动平稳。根据麦田价格监测数据，上半年挂牌价格在各个月份之间均出现轻微下降，一定程度上可以看出，卖方价格预期有所走低；而成交均价涨幅在各个月份间出现收窄，主要在于受成交结构影响。
- 原因分析：北京楼市调控环境未变，新房对二手房市场有分流影响
上半年北京二手房市场表现符合年初预期。主要原因在于：一是楼市政策环境整体未变，置换需求这类市场成交的主力仍受入市门槛所制约。二是受新房市场分流影响。具体来看：
首先，上半年中央政策环境“有保有压”。一方面，央行先后启动两轮降准政策以降低融资成本、刺激实体经济发展。另一方面，中央坚持“房住不炒”基调没有改变，房地产金融监管依旧严格。
就北京楼市来看，政策层面也出现了微调。一方面，为提高开发商拿地及开发热情，土地供应政策有所松动，政府自年初开始陆续推出多幅不限价商品房地块。另一方面，为避免市场持续出现3月份“小阳春”上涨势头，在4月份随即启动国管公积金新政“认房又认贷”。但整体来看，政策层面上对房产需求有实质性影响的银行信贷政策未出现变化。
其次，与新房市场分流有一定关系。基于新房受“限价”管制以及在价格上有相对优势，在上半年二手房交易量下降的情况下新房成交量却大增。据悉，北京2019年上半年新建商品住宅成交1.6万套（其中限竞房占比约58%），是2018年同期新房成交量的两倍有余。
- 市场走向：政策环境稳定，二手房市场在波动中趋稳
基于当前经济下行压力，预计下半年央行大概率还将启动降准政策，通过增加市场流动性为实体经济发展提供支持。在资金相对充裕的市场环境下，纵使“认房又认贷”的住房信贷政策难有调整，但住房按揭贷规模将有望增加，从一定程度上利于需求释放，起到稳定房价的作用。
与此同时，新房市场继续对二手房产生分流。限竞房作为北京新房市场的供应新秀，基于该类房产在价格上的优势，随着下半年该类房产供应量增加，对二手房市场的分流无疑仍将产生一定影响。
麦田房产分析师认为，综合来看，预计下半年北京二手房交易量将呈现稳-升-降的小幅波动走势特征。从二手房市场先行指标数据来看，6月二手住宅新增供需量较上个月均有约10%的降幅。同时，6月成交房源中降价房源占比以及整体降价幅度均较上月有所上升，可以看出，当前买方市场较为强势，双方价格博弈有增无减。接下来，卖方价格将有所松动，这在一定程度上带动交易量提升。
具体来说，7月份和6月份将基本持平，随着需求在近4个月（4月份-7月份）的持续积压以及卖方价格松动，市场将出现阶段性集中释放，随后价格微涨趋于稳定，交易量将再次呈现稳中有降。在政策走向稳定的环境下，这样的市场是买卖双方博弈下较为理性的反映。
