关于推动长租公寓类产品拓展多元化市场的建议
北京市政协港澳台侨工作顾问
毛大庆
（2018-1-22 北京）
2017年，中国房地产市场相对平稳，当年7月，住建部会同发改委、公安部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出将采取多种措施加快推进租赁住房建设，该政策全面启动了中国的住房租赁市场。
2017年底，中央经济工作会议上提出，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。
中央对于长期租赁住房市场持鼓励态度，并支持专业化、机构化住房租赁企业发展。
从近期的中央政策可以看出，长效机制的建立和稳固将成为2018年房地产市场的重点工作，在金融、土地、财税、投资、市场五个方面都需要有一整套与之对应的调节与疏导机制。市场是承接金融、土地、财税、投资的出口，如何调整市场结构，事关房地产市场能否更深层次落实中央房住不炒的政策精神。
调整市场结构大致有三种手段，一是供应主体多元化，二是保障渠道多元化，除以上两点外，发展租赁市场是针对北京市的现实情况最行之有效又具备长期可操作性的手段，长期租赁市场一旦成为一线城市的居住主流趋势，将对整体市场结构起到标本兼修的良性循环作用。
与此同时，我们注意到，发展租赁市场也已写入了《北京市2016—2035年城市总体规划》（以下简称“规划”），其中特别提到，创新职住对接机制，提高就业人员就近居住配置率，探索通过多种方式提供面向本地就业人口的租赁住房，引导就业人口就近居住和生活。
在规划中对住房供应体系的设计中，将租赁住房列为与商品房、共有产权房、安置房并列的体系内选项。
《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供应计划》显示，北京市未来5年计划供应150万套住房，其中租赁住房50万套，新建住房中租赁类占三成。
建议：
基于近半年来中央、地方以及全社会都在推动住房租赁市场健康发展的良好政策环境，我建议，北京市亟待加大对于长租公寓类产品的多元化市场开拓的推动力度。
发展长租公寓的根本目的是为了稳定房地产市场结构，并深度落实中央房住不炒的政策精神，与北京的体量、规模处于同一水平的其他一线城市相比，北京市对于长租公寓类产品的政策扶持力度仍有提升空间，并应着重倾向于三类客群：蓝领、白领，以及对于城市活力和创新力有最明显带动作用的高端科技创新人才。
1．提前介入蓝领公寓的政策扶持和监管
居住问题是困扰劳动密集型产业人群的一大难题，蓝领群体对于租赁房屋的需求量极大，但城市的整体供应量与其价格接受度并不完全匹配，导致群租房屡禁不止，为城市安全带来隐患。
蓝领公寓自2008年进入一线城市，这类产品并不针对个人，而是为企业服务，为企业解决员工宿舍的问题，按床位租赁，整体租金水平低，但与群租房相比，其消防、租户管理和服务水平可以得到有效保障。
尽管进入市场较早，但北京市目前的蓝领公寓产品发展缓慢，仍处于初级阶段，运营这类产品的企业重点在产业园周边布局，市场空间很大。
2018年，在中央及地方政策的带动下，蓝领公寓产品有可能全面提速，具体到北京市，针对此类产品，政策应提前到位，一方面给出足够的政策保障，另一方面也要提早制定相关的监管措施。
政策保障方面，蓝领公寓的运营成本中，除楼宇、软装等基础成本外，消防、安保和人员管理成本也为企业运营带来一定风险，对于有助于产业升级和城市更新的企业所租赁的蓝领公寓，政府可考虑提供适当的政策补贴，从居住层面扶持相关产业发展。
在监管措施方面，对于蓝领公寓应制定有针对性的消防检查制度和人员信息登记制度，以消除消防隐患和藏污纳垢的治安隐患。
2．以白领公寓产品推动老旧房改造升级
白领公寓是长租公寓中受众阶层稳定性最强的一类产品，其主要服务于收入水平在城市工薪均值之上的白领阶层，其租房需求中对于房屋品质与周边环境有一定要求，同时对于价格的接收度相对较高，因此成为长租公寓运营商最热衷的一类产品。
白领公寓对于城市老旧房改造具有较强的推动作用，尤其是在一线城市，其发展一方面降低了社会资源浪费，同时又能通过社会资产提升老旧房屋改造的效率。
目前，北京市一些亟待改造的老旧房屋，也可以通过与白领公寓运营商的合作实现，在政策层面，对于此类房屋可给予人财税等方面的优惠政策。
据悉，目前我国已有多地试点住房租赁，并相继出台了住房租赁新政。综合各地对于针对白领客群推出了长租公寓类产品，我建议北京市从多个维度的政策刺激该产业提速。
首先，可由政府主导、与腾讯、阿里等互联网平台型企业合作，引入长租公寓智慧平台，将公寓产品、运营商纳入整体管理。
其次，对于商业用房改造的长租公寓给予民用水电气价格的优惠政策。
最后，可以从优秀的长租公寓产品中再次选拔，对于推进城市改造有巨大影响的白领公寓，给予公积金、税收制度、市场监管放宽等方面的政策倾斜。
3．以人才公寓模式吸引高端创新型人才
人才公寓是政府为吸引人才而专项配备的长租公寓，属于长租公寓的衍生产品，对于推动一线城市创新活力有较大影响力。
近年来，受到地价飞涨的影响，北京的生活成本持续高涨，对于外地人才的吸引力和竞争力有下降趋势，甚至出现了人才外流的现象，这对于北京的经济结构转型和创新型产业发展有不利影响。政府亟待通过大力兴建人才公寓并建立配套设施，防止这种趋势进一步发展。
人才公寓的布局一般在城市的核心产业区、开发区和高新科技园区周边。
人才公寓需要对于租赁者进行严格的行业和学术水平的审核，根据其城市贡献度考评其租赁人才公寓的资质水平，须优先保障高新科技企业、研发型企事业单位、总部经济企业的需求。
我建议，北京市在推动人才公寓类产品进入市场时，应采取政府主导与市场化运营相结合的模式，由房地产开发商或运营商提供标准化服务，通过产业园区配套建设、城中村改造项目等形式与政府合作，在运营的价格水平上，由政府分摊一部分成本，通过足够的价格竞争力保证城市和园区对于高端人才的吸引力。
结论：
综合近年来长租公寓产业的发展趋势，未来一定会形成政府保障、市场运作的政企协作格局。因此，我建议北京市在相关政策扶持与监管制度方面提早介入，以获取先发优势。
