1月29日，贝壳研究院发布《2021年1月房地产市场月报》（以下简称“月报”）指出，重点城市局部区域出现阶段性升温，触发市场调控升级，预计2月份局部市场热度将会消退，租赁市场有所回温。
1月份二手房成交达2019年来最高，但并非普遍上扬
贝壳研究院统计数据显示，2021年1月，18个重点城市链家二手房实际成交量环比增长约23%，其中一线城市交易量增长超过20%，深圳、北京交易量增长较快。从贝壳二手房价格指数看，重点城市中，上海、合肥房价指数上涨幅度较快。应当看到，1月份在资金充裕、需求提升的叠加因素下，热点城市核心区域供需矛盾激化，导致阶段性量价升温。
但是，从全国层面看，市场升温并不是全局性的。1月份，廊坊、大连、烟台等城市二手房成交量环比下降，且降幅在20%以上，青岛、天津、重庆及大连等城价格稳定。即使在一线城市内部二手房价格也并非全面上涨，如北京的房山及顺义、深圳的盐田等城区价格下跌。
图：1月重点城市贝壳二手房价格指数环比
数据来源：贝壳研究院
调控增压，2月市场难续高温
在“一城一策”的房地产调控机制下，1月份部分城市房价上涨触发调控加码。1月份，上海、深圳、杭州等城市调控升级，主要针对购房资质、购房资金来源等方面进行强监管，重点打击利用经营贷等炒作投机行为。
同时，在房贷管控新规之下，部分城市银行房贷额度紧张，广州、东莞等城房贷利率上浮，东莞、杭州等城出现部分银行暂停个人房贷业务，重点城市房贷批贷放款周期普遍拉长。从宏观金融环境看，当前市场流动性有收紧迹象。在调控加码和信贷收缩的趋势下，贝壳研究院预计，1月高体量成交难以延续，2月市场将出现降温，房价涨幅将有所收窄。
租金底部持续回升，节后租赁市场有望回温
不同于新房与二手房市场的红火，租赁市场仍然延续低温态势。18城租赁成交量连续5个月环比下滑，1月成交环比下降10.3%。除西安、深圳外其余城市均下滑，成都、武汉、天津、南京、重庆、杭州、大连、长沙、烟台和廊坊市等降超10%。受疫情影响，廊坊环比降近50%，大连环比降近30%。
但租金水平从去年10月开始小幅上涨。18城1月平均月租金43.4元/平方米，环比上涨2.2%，涨幅比上月有所扩大。深圳、广州、西安、杭州、烟台和青岛等租金指数环比微涨。
图 2020年2月-2021年1月全国重点18城[1]租赁成交量及租金走势
数据来源：贝壳研究院
从新增租赁房源挂牌价看，去年10月之后租金扭头向上，1月挂牌均价环比与12月持平，同比小幅上涨1.4%。贝壳研究院分析，这代表业主出租信心提升。贝壳研究院预计，2021年春节假期后，租赁市场换租需求、新增需求将会增加，在疫情不大规模反复的情况下，预计春节假期后租赁市场有所回温。
图 2019年1月-2020年11月新增房源挂牌均价走势
数据来源：贝壳研究院
