2017年，预计北京市商品房将实现成交金额2760亿元（含自住型商品房）。相较2016年北京市商品房近5000亿的总成交水平，2017年的市场近乎腰斩，甚至比2015年也要下降21%。仔细分析，2017年商品房全年成交均价同比小幅上升，但总成交面积甚至不足2016年一半。在经历了长达一年的疯狂上涨之后， 2017年北京的成交量大幅度下滑，称为北京楼市又一个转折之年，名符其实。
北京楼市2017年的跳水由一系列调控政策开启。事实上，市场对政策风向并非没有预判，只是本轮调控政策的范围之广，程度之严，却是超出想象。2016年“930”调控以及上海、深圳先后出台了调控政策之后，市场普遍预期两会之后楼市调控的靴子也将在北京落地。3月17日，北京市宣布提高二套房最低首付比例，普通住宅60%非普通住宅80%，而首套房认定标准恢复到2014年“930”之前的“认房又认贷”标准，同时宣布降低住房贷款期限仅25年。随后一周内，北京市仍在继续加码调控，采取了包括上调房贷利率、个税要求从严、严查首付资金、离婚一年内房贷算二套等规定。3月26日，针对商办市场的调控政策出台，包括最小分割单元不得低于500平米，以企业名义购买等。通过限购、限售、限贷等极为严厉的调控措施，高歌猛进的北京楼市被踩下一脚急刹车， 4月二手房成交量环比应声下跌超过1/3，市场迅速进入全面下滑通道。
但这也只是开始。4月，中共中央国务院宣布雄安新区设立，随后环京开启限购调控；9月，北京市公布共有产权房暂行管理办法，将代替自住型商品房成为平抑房价过快上涨的新型政策房工具；10月，北京市新城市总规发布，要求坚持疏解非首都功能，严控北京人口规模。一系列在供给侧和需求侧联合作用的调控手段让市场情绪迅速冷却观望，自3月调控前成交高峰下落后一直在低谷徘徊。
在如此严厉的调控之下，2017年北京市成交新房的套均面积仍在不断扩大，新房持续改善化的趋势依旧不减。全年商品住宅套均成交面积159平米，较2016年154平米仍在继续上升。而二手房的套均成交面积仍然只有91平米。结合2017年二手房与一手房成交套数比例高达6.6的数据来看，这也充分证明了北京已经完全进入了 “改善靠新房，首置靠二手”的成熟市场。
一个值得关注的点是，在调控政策出台前后，一二手房成交套数的比例有非常明显的变化。1-3月，二手房与一手房成交套数比例攀升至8.8，而4-11月，该比例下跌至5.6。我们判断，二手房市场的萎缩与一手房市场大跌有直接联系，新房市场减速导致二手房换房交易速度减缓，传导至整个市场，出现了整体的下滑。
市场进入冷静期，市场集中度却不断提升。排名前二十的项目成交额已占到商品住宅总成交额1/3，而同样的数字在2016年和2015年仅是1/4。而开发商集中度提升得更加明显，北京万科以在售30个项目，实际签约销售额307亿排名市场第一，市场占有率超过10%，市场前十名开发商合计市场占有率也达到49%，而在2016年，排名前十的开发商合计市场占有率仅为35%，预计未来在调控不断升级的情况下，市场集中度仍将继续提高，优势开发商、优势项目将成为市场主力。北京万科凭借在北京市场的优异表现，北京万科公司荣获“2017北京市房地产市场地位领先企业”。
图：万科获奖证书
从2017年北京市商品住宅市场排名前列的项目来看。由于地价高企，经营复杂度提高，开发商之间联合拿地、规避过度竞争、集合优势，共同发展成为共识。联合开发项目成为畅销榜的主流。2017年销售金额排名前五的项目，全部为联合开发项目。随着北京市场商品住宅限价、要求自有资金拿地监管等趋势从严，未来联合项目数量还将继续增多。
