上海, 2月14日 —— 戴德梁行于近日举办《2023年商业地产市场风向标》线上研讨会。戴德梁行中国区商业部董事总经理甄仕奇、中国区产业地产部董事总经理苏智渊、中国资本市场部董事总经理邱会、以及大中华区研究部董事陈妍斐针对2023年的商业地产市场趋势展开了深度探讨与分享。
关于零售地产市场，甄仕奇表示，“今年境内旅游的消费预计将特别火爆，从而带动旅游地产的销售热潮。随着境外旅游的逐步开放，我们认为旅游消费和酒店行业、服务行业会迎来一段较长的增长期。
另外，对于传统零售行业来说，今年将看到两个趋势，即‘一个做头，一个做尾’。首先，做头部企业则是一个强者恒强的概念，选择最好的资源做经营和营销，培养消费者、影响市场，服务于新品牌，成为行业领先者。另外做尾的概念，则是做好基础市场，把握住其中蕴含的大量基础消费和硬性消费。‘十四五’规划也提到需要重点规划一刻钟生活圈、跟老百姓有关系的民生的产业，要把它给扶持好。因此零售商、开发商在今年把头尾两端产业做好十分重要。”
在产业地产方面， 苏智渊表示，“冷链物流相当于十年前的标准库，正在迅速地迭代，在成为一种标准化产品。市场的最大的机会来自于谁可以第一个提出高标准冷链仓库的标准，是我们拭目以待的。
另外，生命科学地产，也就是所谓的生物医药或者生命科技方面的厂房，在过去两三年里面在国际上很流行，在中国同样也受到了很大的资本方的追捧。不过，生命科学地产是一个相对比较窄的行业，牵扯到很多技术相关的问题，比如是否能拿到相应的环评，当地的政府是不是支持这样的行业，同时有没有一个好的运营商来做这样的产品，来支持未来的租金增长。此外，要做好生命科学地产所需的专业度非常高，需要有足够经验的运营商。渠道之一则是通过收购一些初创型或者成长型的生命医药企业的IP，由这些企业作为未来的房地产使用人，之后随着这些企业的成长以及对所需科研面积的不断增长，投资基金跟着一起增长，是一个很好的机会。”
关于写字楼市场，戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英称“ 在一线城市中，上海的写字楼租赁需求最为旺盛，在过去三年中上海的净吸纳量均保持领先地位。尤其在去年四季度，中国部分城市出现写字楼吸纳量呈负值的现象，但上海的需求仍保持坚挺，一部分也由于外企在上海写字楼市场相对活跃，占到上季度租赁交易面积的一半以上。”
在租金方面，陈妍斐表示“上海的平均租金相较其他城市在过去两年也呈现出较高的韧性；不过在今年，由于在非核心区域将迎来较多的新增供应，全市平均租金或将有所下调。北京、广州和深圳同样因受到新增供应入市的影响，全市平均租金预计将在今年继续有所调整，有望在明年开始回升。”
最后，在大宗交易市场，邱会表示“我们预计今年随着中国的全面放开，不管是内资还是外资又重新回到这个市场上面来，因此今年会迎来一个非常好的交易大年。 今年仅1月份，上海已有将近100亿的大宗交易成交，因此上海今年全年成交有机会突破800到1000亿。整个中国市场今年的大宗交易额则有望达到2500至2800亿。
其中，工业物流资产包和产业地产也将是机构投资者持续关注的板块，并且中国的资本市场也十分支持这些产业地产、工业物流地产资本化的退出。我们认为，未来大宗交易市场会更加倾向于机构化和专业化。按区域来看，在一线城市，例如上海，投资将更加去中心化。例如之前大部分交易发生在陆家嘴、静安寺和徐家汇这些核心区域，现在很多非核心商圈例如杨浦、张江，甚至去到康桥，愈发收到投资人的关注。同时，大湾区也是国家政策所导向的地方，包括深圳和广州的零售及办公物业，在今年将看到更多的交易活动。”
