麦田房产:2018年北京二手住宅市场“量增价降”

麦田房产首席市场分析师张叶松认为,2019年上半年,市场价格依然处于小幅下滑区间。

成交量需求理性平稳释放同比去年有所回升

2018年市场需求处于理性平稳释放阶段。2018年全年北京二手住宅网签量为153407套(不含12月31日数据),同比上升12.7%,单月网签量将近1.3万套。就近10年北京二手住宅网签量走势来看,今年的网签量处于第六名,市场不算好也绝不差。主要原因在于,市场在经历了3.17收紧调控政策之后,2017年二手房成交量急剧下滑、价格高位回落,在调控成效突出的背景下,2018年政策环境保持连续性及稳定部分刚需及刚改客户阶段性入市并没有改变市场整体趋势,市场预期保持稳定

 2018年各月市场走势表现为两头低、中间高的“扁U型”形状成交量在经历了2月份受春节节日影响周期性阶段回落之后,3月份市场开启“小阳春”势头,4月份至9月份这半年期间月均网签量超过15000套,10月份受国庆小长假及9月份公积金新政集中网签双重影响交易量出现波动下滑,之后年底两个月月均网签量再次回升到11000套以上。

价格:2018年均价同比小幅下调,全年呈现“先扬后抑走势 

2018年北京二手住宅交易均价较去年呈现小幅下滑。就北京麦田二手住宅价格监测数据来看,2018年麦田成交均价同比去年下降了约5%,挂牌均价同比去年下降了约6%,但和2017年价格在高位回落阶段(12月较4月高点时的成交均价下降14.3%)相比,价格降幅明显收窄。价格走低主要原因在于2018年政策基调未变,买卖双方对市场的心理预期较稳定双方博弈下,买方成交周期拉长,着急售卖的业主通过小幅降价来加快成交。

就2018年北京二手住宅月度价格走势来看,呈现出“先扬后抑”的特征。随着交易量的上升,1月到5月份价格有小幅微涨现象。但毕竟市场没有支撑价格持续上涨的动力,之后价格逐渐下滑,价格跌落至年初水平,并在年底低位需求释放的两个月持续下滑。

客户议价:整体议价空间加大降价幅度成交房源占比增加

根据北京麦田成交房源价格监测数据,2018年买方议价空间全年呈现“两头高,中间低”的特征,和月度网签量走势特征较为吻合。此外,2018年在买卖双方议价中降价房源比例达到94%,去年同比上升了9个百分点,尤其是高降价幅度的成交房源占比增加较多。其中,降价幅度在5%-10%的成交房源占比为36%,较去年上升8个百分点;降价幅度在10%以上的成交房源占比为10%,较去年上升2个百分点。

降价房源占比增加的主要原因在于: 2018年政策基调未变,市场需求量释放保持在理性平稳水平,买卖双方对价格进行深度博弈,市场交易节奏放慢急售业主通过提高屋降价幅度会促进交易更快达成

预计2019年北京二手住宅交易量整体平稳

麦田房产首席市场分析师张叶松认为,2019年上半年,市场价格依然处于小幅下滑区间,交易量整体较为平稳,阶段性会出现春节低迷、节后回升的历史规律。

政策层面上看,张叶松指出,预测2019年政策基调依然是以保持市场稳定为主旨,由于此轮政策已维持较长周期,后续存在需求释放压力。因此,不排除下半年出台长效机制,在控制价格的基础上,允许合理释放需求的可能性。不过,可以肯定的是,房地产投资时代已经告别,一条保障民生保护刚需的探索路线正在进行。