2020年7月7日（中国）—— 全球知名的房地产顾问服务公司莱坊今日发布了《中国商业房地产投资市场》主题研究报告。报告从多角度分析和回顾了疫情对房地产市场的影响，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的房地产大宗投资市场状况，并提出了未来发展方向。
报告指出，过去十年，中国内地房地产投资市场大宗交易年度成交总额平均达到2,060亿元人民币，平均每年的大宗交易成交宗数为877宗。
2019年全年，中国内地房地产市场大宗交易总金额接近2,780亿元人民币，同比上升24.5%，同比上升24.5%，也是近十年来年度成交总额最高的年份。大宗交易宗数为726宗，同比下降11.8%，但每宗交易平均金额同比大幅上升41.2%，达到3.8亿元人民币。
2020年第一季度，内地房地产投资市场大宗交易成交总额为708亿元人民币，录得大宗交易成交宗数为193宗，平均成交金额为3.7亿元人民币。
写字楼在国内一直占房地产大宗交易市场成交金额的最大份额，过去十年的年度交易金额平均超过了1,050亿元人民币，约占总成交金额的47.5%。其次是商业，过去十年的年度交易金额平均超过680亿元人民币，约占总成交金额的31.7%。工业地产年度交易金额在最近三年有所上升，从之前约100亿元人民币的年交易金额大幅上升至超过360亿元人民币，所占总成交金额的比例也从6.1%上升至15%。
纵观2019年全年，写字楼成交金额占全年中国内地年度大宗交易金额的50.9%，商业占31.6%，工业地产为11%，酒店为6.5%。而在2020年第一季度，中国内地房地产投资市场大宗交易录得写字楼、商业、工业地产和酒店的交易金额占比分别为：57.9%、27.1%、10.9%和4%。
从投资金额看，中国内地房地产投资市场的买家在过去以私人买家为主，但从2013年开始，私人买家所占的比例开始出现下降的趋势。2019年全年，私人买家投资金额仅占市场买家投资总额的39.4%，较2018年有所下降。而房地产信托/上市公司在过去十年所占的比例有上升的趋势，在2019年全年，房地产信托/上市公司的投资金额占市场买家投资总额的40.8%。
莱坊中国区战略咨询部高级董事陈铁东(Timothy Chen)表示: “我们所了解的大多数国际机构投资者仍然积极地寻求国内的写字楼、物流地产和数据中心等物业产品的投资机会。但由于商务旅行和会议被疫情限制，决策过程至少推迟了3个月。北京和上海仍是投资者首选的投资城市，多数投资者只对核心区位的资产感兴趣。同时，我们看到新加坡投资者对中国房地产投资市场的关注度有所增加。
同时，随着越来越多的国内业主和开发商面临现金流问题，国内投资者正聚焦于债务和结构性融资，而一些国际基金也有本土资产管理团队积极参与投资收购。“
莱坊资本市场部董事郑楠(Danny Zheng)表示: “酒店和购物中心是受疫情影响最大的行业，我们已经看到酒店业务收入大幅下降，所有经营性指标数据都处于历史低点，目前还没有完全复苏。我们看到投资者在积极寻找酒店不良资产“抄底”的机会，因为这可能是房地产大宗投资市场中最大折扣的资产类别，而商业房地产仍是中国最具吸引力的投资类别之一。在2020年，预计债权和结构性融资、核心区的写字楼、不良资产的投资组合将会有较多的投资机会。“
北京
在过去十年，北京房地产投资市场大宗交易成交金额平均达到486亿元人民币，平均每年的大宗交易成交宗数为212宗。其中，在 2019年成交总额超过850 亿元人民币，宗数为116宗，低于过去十年里平均每年的成交宗数，但每宗交易平均成交金额同比大幅上升105.6%至7.4亿元人 民币。
2020年第一季度，北京录得大宗交易成交金额为263亿元人民币。录得大宗交易成交宗数为33宗，平均每宗成交金额为8亿元人民币。
写字楼的交易在北京几乎一直占房地产大宗交易市场的最大份额，过去十年平均年交易金额超过北京房地产大宗交易的一半，平均约占50.3%。其次是商业，过去十年平均约占北京房地产大宗交易的35.4%。除了写字楼和商业外，酒店类排第三，但平均占比低于10%。工业及公寓类平均占比则低于5%。2019年全年，写字楼的大宗交易成交金额占比约56.7%，商业地产占比约32.2%，其余类型房地产资产占比约为11%。而在2020年第一季度，北京大宗交易市场上，仅有写字楼和商业录得成交，成交金额分别占比87.7%和12.3%。
从投资金额看，2019年全年，房地产信托/上市公司的投资金额占市场买家总投资金额的32.6%，私人买家仅占19.6%；
莱坊北京分公司董事总经理卢焜(Katherine Lu)表示：“近年来，由于传统类别资产未来收益的不确定性不断增加，投资者们开始把眼光更多的转向一些新兴的资产类别例如旅游地产、医疗地产等。随着互联网高科技时代的来临，大数据、人工智能等领域的飞速发展使得数据中心这一新兴资产类别引起投资者的关注。2019年，北京房地产大宗交易市场表现活跃，投资总额超过人民币850亿元，其中外资投资占比超过26%，投资标的主要是商办物业。”
上海
过去十年，上海房地产投资市场大宗交易成交总额平均达到730亿元人民币，平均每年的大宗交易成交宗数为172宗，在中国四个一线城市中位居第一。
回顾2019年全年，上海房地产市场大宗交易总金额为900亿元人民币，同比上升18.6%，大宗交易宗数为138宗，同比下跌9.2%。但是，2019年全年每宗交易平均交易金额同比上升30.6%至6.5亿元人民币。
写字楼的成交金额一直占上海房地产大宗交易市场总成交金额的最大份额，过去十年平均每年约占65%。排第二的是商业地产，但商业平均占比仅约为18.1%。2019年全年，上海房地产投资市场的大宗交易细分比例也符合过往的规律，写字楼占上海房地产大宗交易市场约68.6%的份额，商业占23.3%，其他类型合计占8.1%。2020年第一季度，上海大宗交易市场上，写字楼、工业地产、商业和酒店都有成交，成交金额分别占比65%、19.8%、6.8%和8.4%。
从投资金额看，在过去十年，上海房地产投资市场的买家以房地产信托/上市公司为最主，占比约34.2%，私人投资占的总投资份额约28.4%。2019年全年，房地产信托/上市公司买家平均占的总投资份额约为37.5%，私人买家约占22.7%。
莱坊上海董事总经理李颖欣（Ying Shin Lee）表示：“2019年第三季度以来，大宗交易市场录得数宗商业物业成交，成交标的多为存量商业物业。商业物业通过升级改造和业态调整将取得更高租金，因此获得投资者的青睐。
上海写字楼投资市场表现相对平静，除了国内开发企业，第三季度的投资者还有来自东南亚的基金公司。值得注意的是，联合办公在目前的写字楼租赁市场依然有不俗的表现，对于上海写字楼市场未来发展的乐观情绪使得不少联合办公厂牌继续积极拿面积。
此外，上海继续致力于科创中心的打造，智造企业的数量将持续增加，因而针对高科技企业的个性化定制研发楼的需求将大幅增加。对于关注商务园区市场的投资者而言，能够提供个性化定制服务和更高标准试验室配置的高品质研发楼的需求将持续增加，此类产品存在投资机会。”
广州
过去十年，广州房地产投资市场大宗交易成交金额保持在波动的状态。年度大宗交易成交金额可以在2012、2014和2018年间超过150亿元人民币，也可以在一些年份跌破80亿元人民币。广州房地产投资市场平均每年的大宗交易成交宗数为32宗。其中，2012、2014和2017年这三年年度大宗交易成交宗数超过了45宗。
回顾2019年全年，广州房地产市场大宗交易总金额达到90亿元人民币，同比大幅下跌46.8%。2020年第一季度，录得大宗交易成交金额为50亿元人民币，录得大宗交易成交宗数为11宗，平均成交金额为4.5亿元人民币。
大宗交易细分来看，写字楼在广州占房地产大宗交易市场的最大份额，其次是商业。但在2013到2018年间，商业的大宗交易金额有四年超过了写字楼。2019年全年，广州写字楼重新掌控市场领导地位，成交金额占到广州房地产大宗交易总金额的84.3%，其余的大宗交易基本上是商业。2020年第一季度，录得大宗交易成交金额为50亿元人民币，平均每宗交易成交金额为4.5 亿元人民币。写字楼和商业地产成交金额分别占比4.5%和95.5%。
从投资买家来看，2019年全年，房地产信托/上市公司买家所占广州房地产投资市大宗交易总投资金额的45.8%，私人买家约占24.2%，外资买家占年度总投资金额的比例为25.4%，机构型买家占比约为4.5%。2020年第一季度，机构型买家、私人买家、外资买家和房地产信托/上市公司在买方市场上活跃，这三类买家成交金额占总成交金额的47.8%、25.3%、18.6%和8.2%。
莱坊广州总经理黄一匀(Even Huang)表示：“ 回顾2019年广州市大宗交易市场，热门交易对象依然为传统类别的房地产资产。但是随着广州未来经济和产业结构的发展，广州房地产投资风向或许将有所改变。《广州人工智能与数字经济试验区建设总体方案》除了将利好广州写字楼的投资市场外，也将促进数据中心等新兴房地产资产的发展和投资需求。“
深圳
在过去十年，深圳房地产投资市场的成交金额持续增长。在2017年，成交总额更是突破了200亿元人民币，达到了221亿元人民币。平均每年的大宗交易成交宗数为40宗。其中，2011、2015和2016这三年年度大宗交易成交宗数超过了70宗。
2019年全年，深圳房地产市场大宗交易总金额约为173亿元人民币，同比大幅上升77.3%，为过去十年成交总额的第二高。纵观2019年全年，深圳房地产市场大宗交易宗数仅为27宗，但同比上升了22.7%，而每宗交易平均金额同比上升44.5%，达到6.4亿元人民币。2020年第一季度，录得大宗交易成交金额为5亿元人民币，成交宗数为3宗，平均每宗成交金额为 1.7亿元人民币。
2019年全年，商业地产成交金额占到房地产大宗交易总金额的45.1%，写字楼为39.7%，工业地产为14.9%。商业和工业地产的合共交易金额占2019年深圳房地产投资市场总交易金额的60%。
从投资金额看，过去十年，深圳房地产投资市场的私人买家投资金额约占所有买家投资金额的30.2%，房地产信托/上市公司约占26.8%。而在2019年全年，房地产信托/上市公司买家所占投资总额约12%，私人买家仅占约13.8%。外资买家在过去十年平均占市场买家的33%，但在2019年上升至约69.5%。2020年第一季度，仅有外资和私人买家活跃在深圳房地产大宗交易市场上。其投资金额分别各占80%和20%。
