为了进一步拓宽融资渠道，盘活物流园不动产，优化仓储物流商业模式，完善“募投管退”的全流程资产管理能力，深圳市新南山控股（集团）股份有限公司（以下简称“公司”）之控股子公司宝湾物流控股有限公司（以下简称“宝湾物流”）拟以明江（上海）国际物流有限公司（以下简称“上海明江”）持有的明江宝湾物流园、广州宝湾物流有限公司（以下简称“广州宝湾”）持有的广州宝湾物流园（以下合称“目标资产”）进行资产证券化运作，并拟于合适时机对接公募REITs产品。
、专项计划主要要素
1. 专项计划名称：华泰佳越-宝湾物流一期资产支持专项计划
2. 入池目标资产：入池资产为上海明江持有的明江宝湾物流园、广州宝湾持有的广州宝湾物流园共两处物流园物业。
3．专项计划产品发行规模：不低于人民币 18.5 亿元。
4．专项计划产品期限：最长不超过目标资产剩余土地使用权年限。
5．结构化设置：资产支持证券可视情况进行结构化分层，在分层情况下，资产支持证券将分为优先级证券和权益级证券，其中优先级证券规模占比预计不高于 65%，剩余为权益级证券。
6．挂牌场所：深圳证券交易所
7．承销方式：华泰证券（上海）资产管理有限公司与华泰联合证券股份有限公司通过市场询价方式进行销售。
8．增信措施：
（1）运营收入差额补足：宝湾物流将作为目标资产运营方为目标资产提供运营管理服务，并在目标资产实际运营收入低于预测运营收入 92%但不低于预测运营收入 80%时，就实际运营收入与预测运营收入的差额部分提供补足。
（2）运营收入差额补足义务担保：由公司控股股东南山集团为宝湾物流对目标资产运营收入差额补足义务提供连带责任保证担保。
（3）流动性支持：如在对应的开放退出登记期内申请开放退出并经确认的优先级资产支持证券未能通过管理人、销售机构的撮合完成开放退出的规模（如无则为 0）等于或小于有权退出的资产支持证券届时未分配本金总额的 20%，则专项计划延展运作成功，南山集团承担收购未能实现开放退出的有权退出的资产支持证券的义务。
本项目的具体规模、期限、增信措施等相关要素可能因监管机构要求或市场需求进行调整。
宝湾物流实施资产证券化不仅能实现权益型融资效果，提升资产效益和股东收益，也有利于实现宝湾物流轻重资产模式的并举联动，促进运营模式转变，有助于宝湾物流打造业务滚动发展的资本闭环和可持续发展模式。本次交易完成后，预计可为公司实现归母净利润 7亿元左右。
