致各位股东：本人欣然提呈世茂房地产控股有限公司（「世茂房地产」、「世茂」或「本公司」，及其附属公司统称「本集团」）截至2017年12月31日止全年业绩报告。
市场和展望从2016年开始，中国房地产政策环境持续收紧。2017年房地产调控政策不断深化，各城市调控政策频出，包括限购、限贷、限售、提高首付款比例等，再加上金融去摃杆等措施，宏观政策面趋紧，新开工增速持续回落。重点城市在严格政策调控下，市场趋於稳定，销售面积同比增幅不断回落，成交规模明显缩减，一线城市降温最为显着。另一方面，三四线城市在宽松的政策环境以及棚改货币化政策支持下，楼市全面回暖，拉动全国销售上扬。根据国家统计局数据，全国商品房销售面积及金额创下历史新高，全国商品房销售面积约为万平方米，同比增长7.7%。全国商品房销售额约为人民币133,701亿元，同比增长13.7%。
展望2018年，预期在长效机制和调控政策作用下，全国商品房销售额会在2017年创新高的格局上有轻微的回落。随着「去库存」政策逐步淡出下，三四线城市压力增加，但一二线城市有低位反弹趋势，城市分化会更加明显。尽管市场总量微跌，但行业集中度进一步提升，规模效应不断发酵。
本集团2018年可售资源方面，刚改型产品仍是主流，供货聚焦重点城市，其中位於供需关系良好的一线及强二线城市占比达60%，预期能进一步提升销售均价及利润。
世茂策略及全新管理架构在2015年及2016年世茂的企业战略是放缓规模及追求有品质的增长，2017年则是规模和利润并重。本集团认为以稳健的经营获得利润、客户口碑及品牌方面的提升，才能应对市场的波动。本集团的经营理念是比之规模，更看重回款率；比之降价促销，更看重利润率。2017年，本集团销售回款率达到80%，毛利率达到30.4%，两项指标均处於业内较高水平。回款额由2016年的人民币600亿元上升至2017年的人民币807亿元，同比提升35%。为解决政府限价、网签备案及贷款按揭等问题，本集团依据不同产品及市场情况，在保障销售的前提下，通过提升热点城市和热销项目的一次性及首付款比例来保障现金充裕。毛利率由2016年的27.6%上升至2017年的30.4%，原因主要在於销售价格的持续攀升，拥有极具市场竞争力的产品力，以及以合理的价格购买土地。本集团通过费用全面预算和动态跟踪，将费用实际使用和业绩达成率严格挂鈎，两费占签约额的费效比由2016年的5.8%下降至2017年的4.3%，其中可售物业两费占签约额的比例从2016年的4.2%下降至2017年的3.1%，处於行业较低水平。
本集团将精准投资、强化产、销、存；缩减编制，充分授权一线，增加长效激励机制，让区域成长为具有强大作战能力的团队。九大区域总裁被提拔为地区董事长，拉升区域定位，允许区域出现片区或城市总裁，打开人才发展的空间。
地区公司之间按市场化运作，打造狼性竞争平台，形成末位淘汰制，并推行精细运营、考核细分，享受利润及超额利润分成，打造地区公司的经营意识，主动高效、能力启动、提升效率，让大家真正拥有主人翁意识，为实现未来业绩增长提供坚实的运营基础和保障。
产品力进化及跨界资源整合2017年，世茂提出了「成为行业引领者，打造百年世茂」的发展愿景，秉持「匠心精神」，从城市和客户角度创新思维，梳理出「云系」、「璀璨系」、「天誉系」、「国风系」及「龙胤系」等五大更具市场竞争力的优质产品体系，为世茂未来全力增速夯实基础。产品定位更要直接面向客群需求，从多个角度进行定位，要把功能细化，要以客户的角度来对待每一个平方的设计，将客户的生活空间做到更美好更舒适。
另外，本集团亦推进产品端创新增值，通过跨界资源整合，聚焦教育、体育、文化创新，实现品牌增值、软件超越、社区赋能、产品溢价。房子不仅仅是一个空间，更是一种生活方式，而这种社区所承载的生活方式里面，有两个东西最重要：第一是教育，第二是健康。本集团在2016年开始就在全国各地推出和落地世茂光合教育，光合教育社区不是简单的社区教育配套升级，不是教育资源的简单引入，也不再谈「学区房」、「素质教育」等老调，而是回归教育的本质，瞄准三代人不同的教育需求，基於孩子、父母、优质教育资源、世茂O2O平台和生态的高频连接，集中教育，形成持久的光合作用，最终滋养孩子的学习成长。
而2017年本集团又与世界足球第一品牌巴萨，开始「房地产+体育」战略联盟，以健康为出发点，围绕「卓越体育精神」，从「社区体育基础建设」、「足球青少年计划」、「足球精神传播」、「社区邻里建设」等维度全面出击，实现产品研发、客户体验、服务体系的创新升级，打造中国标杆级的体育生活范本，吸引更多爱体育的客群。
销售业绩本集团於2017年年初订下的全年合约销售额目标为人民币800亿元，8月份再调高至人民币880亿元。有赖於本集团优质的可售资源及产品结构，以及全国项目的放量，合约销售於12月刷新单月新高，最终实现全年合约销售额人民币亿元，首次突破人民币1,000亿元，完成率达到114.5%。销售面积达606.2万平方米，期内平均销售价格由2016年的每平方米人民币13,850元上升至为2017年的每平方米人民币16,623元，为本集团未来结算利润率的稳健提升奠定了基础。
各城市项目方面，本集团城市平均销售金额约人民币25.2亿元，项目平均销售金额约人民币9.10亿元，福州、广州、泉州市销售金额均超过人民币80亿元，南京销售金额超过人民币75亿元，宁波、厦门、杭州、济南及武汉市销售金额均超过人民币45亿元，北京、张家港、天津及青岛等城市销售金额超过人民币30亿元，体现较强的行业竞争力。
2017年整体可售货值去化率提升6个百分点至65%，新供、库存去化率较2016年均大幅提升。其中，新供货去化率提升1个百分点至76%，期初库存去化率提升3个百分点至49%。库存结构方面，截至2017年底，2年以上长期库存大幅去化，库存结构持续优化。库存货源占比下降，为提升现金回收比例、提升行业竞争力奠定了紮实良好的基础。
审慎补充优质土地储备2017年房企拿地势头不减，土地竞争极其激烈，地价居高不下，这或将导致行业未来毛利继续受压。本集团秉持稳健策略，在补充土地储备方面审慎而积极。应对国家出台的分城施策调控以及该政策未来的可能持续存在，本集团战略也相应作了微调，即：布局一二线城市同时，将关注一二线周边可承载外溢需求的三四线城市。为支持本集团持续发展，本集团采取积极而严谨的收购土地政策。本集团於2017年分别於上海、厦门、广州、武汉、西安、福州、泉州、北京、佛山、嘉兴、昆山、重庆、晋江、济南、苏州、南京、绍兴、香港等地增加土地储备1,060万平方米（权益前），其中底价招拍挂、收购、合作占比约45%。目前，世茂房地产拥有165个项目，分布於全国47个城市，共4,790万平方米（权益前）的优质土地。
考虑到重点投资城市的土地市场竞争更趋激烈，本集团也将在土地拓展领域加强人员配置和预算投入，积极寻找合作资源，紧跟各地城市更新政策和城市发展规划，在土地招拍挂以外拓展多种拿地模式和拿地渠道，为在後续竞争中胜出奠立资源优势。
坚持稳健财务政策2017年，本集团继续坚持稳健的财务策略，促进整体业绩提升。在保障销售业绩强劲增长的同时，营业额、毛利率、股东核心利润等关键财务指标稳步提高，不仅达成了管理层预期，更体现了企业良好的盈利水平。
2017年本集团销售回款约人民币807亿元，销售回款率达到80%。截至2017年12月31日止，本集团资金充裕，账面现金达到人民币330.07亿元。另外，本集团积极拓展各类融资渠道，成为首批获准发行熊猫中票的民营地产企业，充足的资金和多渠道的融资策略，为本集团战略投资，广泛获取优质土地资源提供了保障。截至2017年12月31日止，本集团净负债率为58.9%，该项财务指标已连续6年维持在60%以下。随着房地产调控政策日趋严峻，本集团通过多渠道融资，持续降低融资成本，本集团加权平均融资成本从2016年的5.8%进一步下降到2017年的5.3%，体现了企业良好的经营和财务管理能力。
2017年本集团在加大销售回款的同时，各项重点融资推进顺利。2017年9月，本集团旗下优质商业酒店综合体上海世茂国际广场不动产公募资产证券化成功发行，发行金额为人民币65亿元，期限20年，综合票面利率为4.8%，同时亦为全国银行间市场首单商业地产公募资产证券化项目。另外，本集团旗下上海世茂股份有限公司（「上海世茂」）亦於年内发行了人民币13亿元中票及人民币40亿元公司债券。同时，本集团积极拓展境外融资，於2017年2月提前赎回原到期日为2020年1月14日年息6.625%的8亿美元高级票据，并於2017年7月和12月分别发行6亿美元和4亿美元五年期高级票据，发行息率4.75%。本集团亦在2017年10月与多家境外银行订立贷款协议，获得6.8亿美元及58.9亿港元之双货币4年期贷款融资，用於偿还债务及日常营运。
本集团凭藉稳健的运营及财务表现，获得了海内外评级机构的正面积极评价。
标准普尔年度评级维持世茂「BB+」评级，展望由负面调升至稳定。穆迪及惠誉国际分别维持「Ba2」及「BBB-」。此外，本集团下属上海世茂建设有限公司（「世茂建设」）和上海世茂分别获得大公国际和联合评级上调评级至「AAA」的主体最高信用等级。
展望2018年，本集团将继续坚持稳健的财务策略，以审慎的财务管理方式，进一步加大销售回款，维持充裕资金储备，合理控制净资产负债率，稳定经营效益。2018年，房地产政策仍然持续收紧，金融市场监管更加严峻。本集团有信心凭藉优秀的经营表现和多渠道融资策略，保障企业的稳健发展。
末期股息为回馈股东的支持，本公司董事会（「董事会」）建议派发末期股息每股60港仙（2016年：每股44港仙），连同中期股息每股40港仙，全年股息每股1港元（2016年全年股息：每股76港仙）。
致谢本人谨代表董事会向全体股东、合作夥伴、地方政府和客户给予我们的大力支持，以及与本公司一同努力的董事、管理层及员工，表示深深的谢意。本集团能取得今日的成就及达成本集团的目标，实有赖大家的支持及关注。
许荣茂主席香港，2018年3月27日
