近日，云南城投置业股份有限公司（下称“公司”）披露了公司下属参股公司云南城投华商之家投资开发有限公司（下称“华商之家”）拟采用以物抵债等方式偿还其对股东债务的事项（具体事宜详见公司于 2020 年 12 月 22 日披露的临 2020-114 号公告），现对相关事宜补充如下：
华商之家于 2007 年 12 月 3 日成立，注册资本金 2 亿元。目前，公司持股 40%，云南百年置业房地产开发有限公司（下称“百年置业”）及云南云岭天籁投资有限公司（下称“云岭天籁”）分别持股 35%及 25%。2013 年，公司、百年置业及云岭天籁签订协议，约定共同开发华商之家项目。
华商之家项目于 2014 年 5 月 20 日开工建设，为了华商之家项目开发建设需要，公司按约定陆续向华商之家提供借款，借款利息按借款协议约定的利率及使用资金时间计算。截止 2020年 9 月 30 日，公司对华商之家借款本息余额合计 1,110,492,139.15 元。
根据华商之家下属全资子公司云南太阳山度假村有限公司（下称“太阳山公司”）与玉溪市抚仙湖保护开发投资有限责任公司签订的《牡丹假日酒店退出抚仙湖保护区协议》约定，太阳山公司应收补偿款 64,434,400.00 元，扣除相关税费 8,157,793.56 元，可收回债权净现金流入 56,276,606.44 元，用于归还对公司债务。
因玉溪市抚仙湖保护开发投资有限责任公司为地方国资平台公司，故公司判断该债权可以回收。
目前已预销售的四套房屋（N16-A/N30-A/S19-A/S20）销售总价拟为 175,212,825.00元，在扣除房屋买受人已交定金及剩余应缴税费、应支付的销售佣金等费用后，剩余预计可收取的销售款项 82,657,602.45 元，用于偿还公司债务。
以上四套房屋，购房人已与华商之家签订了相关购房合同，并已支付 58,179,691.00 元购房定金，按购房合同约定，若购房人退房需要承担相关违约责任，故公司判断剩余房款可以回收。
华商之家对公司的 30 套抵债房产产权清晰，无抵押情况。华商之家开发的项目是以办公类建筑为主题的商务中心，面临滇池，距离湿地公园仅一河之隔，具有较大的区位优势，周边市场无相同资源条件的楼盘。由于华商之家拥有的资产所在区域的公开市场中，缺乏相同背景下、相似物业、打包转让的交易案例，故不具备市场对比条件。本次的房产评估定价是在抵债背景下，以房产整体销售变现进行的。
本次房产评估定价，主要是参考本项目的历史售价,并综合考虑房源位置、景观视野、车库面积、花园面积等因素，按一房一价确定。 具体分析如下：
1、该项目地理位置独特，因位置、景观视野、所带车库面积、花园面积不同导致定价差异较大。按照销售面积计算，已售房源销售均价 36,099.21 元/平方米，未售房源销售均价40,633.72 元/平方米。
2、本次评估采用的一房一价表按销售面积将价格区间分为四档，分别为 2-3 万、3-4 万、5-6 万、6 万以上。
已售房源主要价格集中在 3-4 万元/平方米区间，未售房源主要价格集中在 5-6 万元/平方米区间。
综上，由于未售房源主要价格集中在 5-6 万元/平方米区间，导致剩余房源预计销售均价略高于已售房源销售均价，本次评估未售房源销售价格与历史已售价格定价原则基本一致。
根据一房一价表，抵债房源的可签约销售额共 185,380.48 万元(不含税)，扣减了相关税费，在考虑了平均三年去化周期基础上，以 10.01%折现率测算后，最终的存货可变现净额为134,600.00 万元（不含税），按建筑面积 49,728.33 平方米折算平均评估单价为 27,067.07 元/平方米（含税平均评估单价为 28,420.35 元/平方米）。
公司及百年置业、云岭天籁按照抵债含税单价 27,420.42 元/平方米，对华商之家滇池湖滨半岛商务中心项目的 43 套房产进行分配，公司分得 30 套房（产权证证载面积约为 33481.69平方米），抵偿华商之家对公司债务 918,082,002.11 元；百年置业、云岭天籁分得 13 套房产（产权证证载面积约为 15123.18 平方米），抵偿对百年置业、云岭天籁债务 414,683,947.34元。
本次交易对公司当期损益的影响,根据《企业会计准则第 12 号—债务重组》第一章第四条第 3 款：“债权人或债务人中的一方直接或间接对另一方持股且以股东身份进行债务重组的，或者债权人与债务人在债务重组前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该债务重组的交易实质是债权人或债务人进行了权益性分配或接受了权益性投入的，适用权益性交易的有关会计处理规定。”本次债务重组涉及的债权人为公司、百年置业及云岭天籁，均为华商之家股东，且以股东身份进行以物抵债，应当作为权益性交易处理，故本次交易对公司当期损益无影响。
